Life心理學閱覽室: 張金鶚的房產七堂課》股票vs.房地產投資差很大!

2014年5月25日星期日

張金鶚的房產七堂課》股票vs.房地產投資差很大!

天下沒有白吃的午餐」這句經濟學上的名言，具體一點來說就是「報酬越高，需要承擔的風險就越高」。以資產四大類別來說明，不論長期報酬或風險的比較都是「現金＜債券＜股票≒房地產」。

既然股票和房地產的長期報酬和風險都相當，為何我在部落格或課堂上都是以股票投資為最主要的教學主軸呢？原因在於，雖然股票和房地產的報酬和風險差不多，但其投資的特性卻是差~很~大!!!

為了讓大家方便吸收，我已經幫大家整理好兩者的比較了：

	股票	房地產
購買目的	投資賺錢	80%自住；20%投資
購買門檻	較低	極高
交易成本	低	高
資訊透明度	高	低
槓桿操作	融資買股票，槓桿比2.5備	貸款買房子槓桿比5~10倍
流動性	較高	較低
漲跌特性	緩漲急跌，週期短	急漲緩跌，週期常
對抗通膨	長期抗通膨	長期抗通膨

購買目的

買房子若是自住而非投資，那麼房子對你而言就不是資產，而是像你買衣服、鞋子一樣，只是一般的消費支出。更甚者，房子對多數人而言其實是一種負債！

《富爸爸，窮爸爸》裡對資產和負債的解釋清楚易懂：資產就是能把錢放進你口袋裡的東西；負債就是把錢從你口袋裡取走的東西。買了房子後，不論投資或自住，對會不斷產生房貸、裝潢、維修、稅金、保險...等費用支出，除了極少數人能將房子順利出租或出售，獲得的租金或獲利能超過上述這些支出之外，對大多數人而言，房子絕對是一種支出。

ps.由上述的資產負債定義來看，許多被認為是資產的東西，其實都是負債。例如車子或美貌。買了車子之後會不斷的產生油錢、維修、稅金、罰單、停車費...等支出；為了維持美貌則必須不斷支付保養品、化妝品、服飾、醫療...等費用。

購買門檻

一張股票幾萬塊就可以買到，一棟房子動輒以百萬千萬計，一般人沒有能力購買，或者需要背負沉重房貸，也因此與良好生活品質、投資致富絕緣。就算沒有負債，由於單價太高，對一般人而言，買了房子占去了其資產的大部份比重，造成資產配置過度偏重房地產，資金不夠分散、冒了極大風險。

雖然可藉由REITs ( 不動產投資信託基金 ) 達到小額投資和分散投資的效果，不過目前在台灣REITs的投資標的不多，市場也不夠有效率。假以時日，等到台灣REITs交易市場成熟，以REITs為投資標的的指數型基金倒是可以考慮的投資工具。

交易成本

股票買賣的交易稅加上手續費大約0.6%，房地產買賣成本，包含仲介費、保險、稅金、裝潢、維修...等，保守估計大約要10%。

資訊透明度

不像股票市場那麼有效率以及資訊透明，房地產交易市場買方和賣方之間存在著極大的資訊不對稱，房價幾乎是隨房仲業者自己高興喊價，交易過程的不透明，也造成投資人更容易被上下其手，從新聞或網路論壇上購屋糾紛頻傳便可知，購屋者冒了極大的信用風險。

即使現在有實價登錄，但資料仍相當有限，而且也僅是在成交價格方面增加一些透明度而已。關於房子的品質、坪數的爭議、管理委員會或鄰居品質的不確定性、生活機能...等，都是買房者不易取得或事前根本無法取得的資訊。

槓桿操作

許多人嚷嚷著說「融資買股票風險很大」、「千萬不要融資買股票」，自己卻在不知情的狀況下冒了更大的風險 ─ 貸款買房子。更不用說，有些人整天強調自己是非常保守的投資人，可是卻年紀輕輕結了婚、還生了四個小孩...他不知道自己冒了多大的風險嗎？...ㄜ...離題了= =，總之喜歡把風險掛在嘴上的投資人往往不知道真正的風險在哪裡。

貸款就是融資，是一模一樣的東西，很多人甚至貸款超過100% ( 連裝潢都貸款 ) ，房仲很願意幫忙，銀行也照樣貸給他。而且不同於股票通常是短期融資，房貸一貸就是20年，萬一利率調高一倍 ( 機會很大，且沒有人可以預測利率變動 ) ，每月要繳的房貸幾乎倍增，你自問吃得消嗎？

流動性

除非你買的是冷門的中小型股，或遇上股市急跌，否則一般而言股票不太可能賣不出去；但相對來講要把房子賣 ( 租 ) 出去可就沒那麼簡單，不是你想賣 ( 租 ) 就賣 ( 租 ) 得出去，所以房子的流動性風險大於股票。

漲跌特性

股市緩漲急跌、週期短，相對進場機會較多，房市則相反。很多人認為房價永遠只會往上漲，不會下跌，事實上房價的波動幅度比起股票可以說是有過之而無不及。

之所以會有房價永不跌的迷思，是因為房市不像股市一樣，天天都有即時報價可看，所以我們不知道房價的漲漲跌跌。而且在房市在急漲的兩三年間，媒體會不斷報導 ( 更多是房仲、建商有意操弄，或直接買新聞 )，相對的，房市地緩跌時期可長達十年之久，則無新聞價值 ( 或相關從業人員刻意隱瞞、扭曲訊息 ) ，所以我們通常不會注意到房價下跌。

對抗通膨

很多人以為房地產有較佳的抗通膨能力，但其實股票的抗通膨能力也一樣好。

所謂通貨膨脹就是「貨幣的價值下降、商品的價格上升」，所以通膨發生時，所有投資報酬的購買力都會下降，股票和房地產也不例外。只不過因為房屋 ( 或黃金 ) 是「實質財」，換句話說是一種商品，所以房價自然隨著通膨水漲船高。

真正的抗通膨能力不是看投資商品在高通膨期間的價格是漲是跌，而是要依該資產的長期報酬而定。假設通膨平均每年3.5%，只有長期年報酬率能超過3.5%的資產報酬才稱得上抗通膨。總而言之，就是長期平均報酬越高，抗通膨能力就越好，所以股票當然是抗通膨的投資首選之一囉！

根據上述的抗通膨定義，傳說中的抗通膨熱門商品 ─ 黃金 ─ 的抗通膨能力其實是很低的。因為黃金並非資產，持有黃金並不會帶來額外收入。所謂的投資黃金其實事「投機」黃金，靠的事低買高賣，如果單純持有黃金，那麼長期報酬率其實等於零，意思是毫無抗通膨的能力。

看完以上比較，你可能會覺得我一直在說股票的好話，但是就目前台灣投資環境而言，股票的確比房地產更適合一般散戶投資人。除非您的資產到達一定的水準，或台灣房地產投資市場夠成熟，投資部分房地產的確可以讓您的資產配置更分散，整體投資風險更降低。

但如果您的資產未達那種程度，就請您謹遵先人的教誨：「沒那個卡窗(屁股)，就麥呷那個瀉藥仔！」或者您經過多方考慮後決定要買房子作為自住用途，那就請您認清事實，房子將成為你的負債，而非資產，而且不論自住或投資，不變的原則都是：逢低買進！